住宅成交量创十年新低，东莞再出政策多方位缓解楼市压力

记者|张子怡

5月14日，住宅东莞市住建局发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的成交出政策多通知（东建〔2022〕4号）》，以多项举措帮助恢复东莞楼市信心。量创楼市

通知明确了商业银行要执行好差别化住房信贷政策，年新合理确定商业性个人住房贷款的低东首付款比例和贷款利率；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房；解决“一房多证”历史遗留问题，莞再对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的缓解，在核验购房资格时，压力该“双（多）证房”视作一套商品住房。住宅

其中值得注意的成交出政策多是“多证合一”问题的解决。

早在2006年6月1日，量创楼市“国六条”楼市调控政策的年新出台，对新建住房结构比例作出规定，低东要求新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，莞再必须达到开发建设总面积的缓解70%以上。

为落实这一政策，国内不少成将90平方米以上的住宅分成两套小户型设计，采用两个产权证；更有甚者，部分楼盘销售时要求一户人家必须同时购买两套，导致在后来的楼市限购政策中，不少人的购房名额被占用。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“‘9070政策’导致的限购问题，政府本身在监管上有一定责任。这次为了释放需求把双证问题解决了。”

2021年，东莞接连出台调控政策，“莞八条”、房价地图、二手房限价等调控政策密集出台，在清出市场投资投机性需求，抑制房价上涨预期后，楼市成交量几乎进入冰封状态。

有数据显示，2022年一季度住宅成交47.92万平方米，同比下滑66%，成交处于近十年历史新低，其中由于一季度配建房集中移交，配建房面积占比高达25%，剔除配建房后一季度成交面积仅为35.79万平方米，不到2021年同期的三成；二手住宅成交2428套，成交面积27.59万平方米，环比下滑22%，同比下滑41%；成交量为近五年新低。

合富研究院数据显示，2022年1-4月东莞新建商品住宅供应量均处于历史同期最低，成交较2008年同期仍减少17%。2022年1-4月供需价三降，供应同比减少40%，成交同比减少56%。供求缺口扩大，供求比约1：1。

不止楼市下行，东莞的土地市场也比较冷淡。

合富研究院数据显示，1-4月，东莞供应24宗地块同比减少近6成，为近6年以来同期供地最低位；4月东莞首轮集中供地，最终以成交2宗，6宗流拍收场，流拍率达到75%。

而此次东莞调控政策对企业端要求也有所放松，具体而言：合理确定商品房预售资金监管额度，确保项目竣工交付所需资金并专款专用，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。优化住宅用地出让条件；鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应；合理确定住宅用地商业配比。

有熟悉东莞市场的房企人士告诉界面新闻：“从今年年初开始，政府对于预售资金的监管就有所放松，之前所有资金都要进监管账户，现在如果项目卖得好，可以提取一部分资金。并且4月初开始，对限价有所放松。去年南城的新房备案价不能定在5万元/平方米，现在备案价定5万元/平方米也能批下来。”

不过李宇嘉认为，东莞房地产下行压力较大，这次房地产调整政策力度较大，措施较多。但目前东莞楼市库存并不多，政策出台还应该把握好节奏。

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